주택담보대출 규제 완화된다? LTV 최대 80% DTI DSR 계산의 의미 알아보기 주택담보대출한도정부가 무주택자와 신혼 부부, 청년 등의 주택 실수요자에 대해서 LTV(주택 담보 대출 비율)과 DSR(총 부채 원리금 상환 비율)등 규제를 일부 완화하기로 했습니다.
그동안 부동산 대출 규제가 심해지면서 이를 완화해야 한다는 얘기가 많고 왔는데, 공약 이행에서 처음의 규제 완화 정책이 나온 것입니다.
구체적으로는 실수요자의 경우 LTV를 최대 80%까지 적용하는 것이 현재 검토되고 있습니다.
현재는 서울 같은 투기 지역의 경우 LTV는 9억까지 40%, 15억까지 20%, 15억 이상 0%로 규제되고 있어 사실상 서울 시내로 무주택 실수요자가 주택 대출을 받아 집을 구입하는 것은 불가능에 가깝다고 말할 수 있습니다.
(84㎡기준)LTV를 80%까지 올리면 소득이 일정하다는 가정 아래 주택 가격의 80%까지 은행 등 금융 기관에 돈을 빌려서 집을 사는 데 도움이 됩니다.
매년 갚아야 하는 원리금을 안정적인 소득으로 커버할 수 있는 사람에게는 더 많은 대출을 하고 주겠다는 것이다.
물론 이것만으로 실수요자가 집을 살 수는 없겠죠. DSR이 존재하기 때문이지만, 당초 YSL의 공약은 LTV와 DSR을 함께 완화하겠다고 말했지만 최근 집값이 급등하자 DSR는 대상이 없다고 밝혔습니다.
그러나 그 후 공약 후퇴라는 비판이 커지고 지방 선거 민심이 심상치 않다고 보았는가, DSR까지 규제 해제를 검토하고 있다는 얘기가 나오기도 합니다.
분당 일산의 재건축과 맛, LTV와 DSR가 풀릴지 기대하고 볼 가치도 있습니다.
현재 DSR이 얼마나 적용되고 있는지는 다음의 글이 가장 잘 정리되어 있습니다.
반드시 읽어 내리세요.2022년 DSR 계산 – 차주단위 DSR의 의미와 계산방법 2022년 DSR 계산 – 차주단위의 의미와 계산방법 최근 부동산가격이 약간의 조정을 받으면서 신규로 주택을… blog.naver.com물론 한은 총재로 새로 임명된 이창용 후보자는 LTV 완화에 반대하는 입장을 보여 정부와 한은 간 갈등이 되지 않을까 하는 생각도 듭니다.
잡설이 길었는데 주택담보대출이 도대체 무엇인지, 주택담보대출 규제는 어떤 것들이 있는지 간단히 살펴보겠습니다.
주택 융자주택 담보 대출은 문자 그대로 집을 금융 기관에 담보로 제공하고 돈을 빌리기입니다.
보통 아파트를 살 때 큰돈이 없어서, 아파트 담보 대출을 받고 잔금을 내는 것을 주택 담보 대출과 볼 수 있습니다.
주택을 한번이라도 산 사람이라면 알겠지만 한번도 구입한 적이 없는 사람은 사실은 주택 담보 대출에서 아파트를 산다는 것이 좀 이해할 수 없습니다.
나도 처음에는 그랬었죠.아파트를 사야 하는데, 살 돈이 없으니 아직 사지도 않은 아파트를 담보로 돈을 빌려서 아파트를 살까? 좀 이상하지 않아요? 내것이 되지도 않은 아파트를 담보로 주는 은행이 있다는 것이 너무 신기했습니다.
사실은 실무에서는 주택 구입, 등기 이전, 은행의 근저당 설정이 아파트를 사는 날 동시에 행해지므로 가능합니다.
사법 서사+대출 상담원이 스스로 진행합니다.
LTV와 DTI, DSR에 대해서는 앞으로도 설명합니다만, 이하의 글을 읽어 보면 살아납니다.
부동산 용어 공부 – 대출 LTV DTIDSR 파해계산기 이용방법 대출시장이 강하게 규제되면서 부동산시장 실수요자들이 어려워지고 있습니다.
주택담보대출과 신용대출…blog.naver.com부동산 용어 공부 – 대출 LTV DTIDSR 파해계산기 이용방법 대출시장이 강하게 규제되면서 부동산시장 실수요자들이 어려워지고 있습니다.
주택담보대출과 신용대출…blog.naver.com주택담보대출비율LTVLTV는 주택 가격에 대한 론의 비율을 말합니다.
10억의 집의 80%LTV라면 8억까지 대출이 가능하다는 의미입니다.
즉, 2억만 8억의 은행 대출과 함께 10억의 주택을 사게 됩니다.
LTV는 다른 의미에서 주택 담보 대출, 즉 주택 대출 한도액이 됩니다.
아무리 소득이 높더라도 결국 집값의 LTV비율이 주택 담보 대출 한도가 되는 것입니다.
지금도 주택 금융 공사 대출 상품을 보면 최대 70%까지 LTV가 설정되어 있습니다.
이보다 80%까지 대출 받아 주는 거라서 규제가 얼마나 완화되는지 볼 거예요.실제로 LTV가 중요한 이유는 LTV비율이 높아지면 집값을 자극할 수 있기 때문입니다.
지금까지는 대출을 받지 않아 주거지를 사지 못한 사람들이 높아진 LTV를 이용하고 주택 시장에 인수자로 참가하면 수요가 그만큼 늘어나게 되고 이는 주택 가격 상승을 초래할 요소가 됩니다.
단순히 집을 새로 사는 사람뿐 아니라 기존에 집을 보유하고 있던 사람들도 LTV가 높아지면 이를 이용하고 대출을 받고 다른 투자처에 투자할 수 있어 시장 전반적으로 통화량이 증가하는 효과를 가져옵니다.
대충DTI는 총부채상환비율이라고 해서 내가 버는 소득에서 연간 얼마까지 빚을 갚는 데 쓸 수 있는지 계산해서 대출한도를 정하는 규제입니다.
예를 들어 DTI가 50%이고 내 연소득이 5,000만원이라면 연간 원리금으로 최대 지출할 수 있는 금액이 2,500만원을 넘는 대출은 불가능해집니다.
너 조심해.네가 버는 돈의 50%를 이자와 원금으로 주고 살 수는 없어. 그러니까 더 이상 대출을 받지 말라!
라는 것이 DTI 규제의 역할입니다.
DTI가 100%라면 버는 돈을 모두 대출 상환에 써야 하기 때문에 불가능하고 대부분 현재 40%~50% 정도입니다.
DTI는 대출을 받을 때 집값보다는 나의 현재 소득이 중요한 요소가 됩니다.
주택담보대출을 아무리 높은 비율로 받는다고 해도 그 빚을 내 연봉으로 갚지 못할 정도라면 빌려주지 않는다는 것입니다.
그러다 보니 이를 해결하기 위해 많은 사람들이 신용대출, 캐피털, 자동차담보대출을 이용해 주택담보대출로 만나자는 부분을 보완했는데, 이 때문에 자신의 연봉보다 갚아야 할 대출 원리금이 더 많아지는 상황이 생기기 시작했습니다.
정부에서는 이를 해결하기 위해 DSR이라는 것을 도입합니다.
DSR소득과 전체 부채 원리금 간 상환 비율을 DSR는 총 부채 원리금 상환 비율이라고 부릅니다.
대출을 받은 사람이 갖는 전체 금융 부채와 연간 소득의 비율을 나타내는 값입니다.
부채 총액은 주택 융자 뿐만이 아니라 신용 대출, 학자금 대출, 토지 담보 대출, 상가 담보 대출, 카드 론 등 우리가 생각된다 거의 모든 대출이 포함됩니다.
이들의 대출 원금과 이자를 갚는 데 쓰는 돈과 연봉 비율을 요구하는 것이 DSR이 됩니다.
당연히, DTI보다 훨씬 강화된 규제입니다.
DTI는 단지 주택 담보 대출 원리금만 계산했지만 DSR은 주택 담보 대출을 비롯한 나머지 대출에 대한 원리금을 모두 보기 때문입니다.
회사원의 흔한 대출의 모습을 봅시다.
5억원의 주택 담보 대출과 5천만원의 신용 대출이 있다고 합시다.
저 아이의 산기를 돌리면 DSR이 어떻게 나오나요?주택 담보 대출 원리금 합계:34,391,667원, 신용 대출 원리금 합계:11,354,167원, 전체의 원리금 합계:45,747,834원, 즉 이 사람은 1년에 원리금으로 4,574만원을 상환해야 한다는 의미입니다.
소득이 6,000만원이라, DSR은 76.24%로 계산합니다.
1년에 6천을 벌고 4천 5백을 원리금으로 갚아야 한다는 것으로써 사실상 이처럼 대출 자체가 없어요. 왜냐하면 특별히 추가되는 소득이 없으니 이 가구는 한계에 이른 가구 때문입니다.
물론 혼자로 소비가 아니면 일년에 1,500만원으로 생활 가능합니다만…현실적으로는 쉽지 않군요. 원래 이렇게 되지 않도록 도입한 것이 DSR입니다.
현재 DSR 기준은 40%이기 때문에 이 사람은 더 이상 대출을 받을 수 없습니다.
신용대출이 있어 주택담보대출을 받을 계획이었다면 5억원이 아닌 1억8000까지 낮춰야 DSR 40% 구간 안에 들 수 있습니다.
아무리 LTV가 80%까지 늘어나도 소득이 적으면 DSR에 걸려 대출을 많이 받을 수 없게 됩니다.
더구나 주택담보대출 금리가 5~7%대까지 예상하고 있어 DSR이 현실적으로 낮아지지 않으면 주택담보대출 한도인 LTV를 아무리 높여도 사실상 대출은 더 어려울 수밖에 없을 것입니다.
상대적으로 저금리인 지금 대출받을 수 있는 만큼 받아서 이걸 투자에 활용하는 게 낫지 않을까 싶기도 하네요.* 규제지역에 대해서는 아래 글을 읽어보시면 큰 도움이 될 것 같습니다!
부동산용어:: 규제지역 – 조정대상지역 투기과열지구 투기지역 전매제한 대출 양도세 중과 부동산용어:: 규제지역 – 조정대상지역 투기과열지구 투기지역 전매제한 대출 양도세 중과 부동산을 거래… blog.naver.com끝.
